Şehirlerdeki halkın sağlığını korumak, sosyal, ekonomik, sağlık ve kültürel ihtiyaçlarını, yaşam standartlarının yükseltilmesi, çalışma koşullarının düzeltilmesi ve güvenliği sağlamak amacıyla, ilgili olduğu yerleşim yerleri verilerine dayanılarak, yaşama, çalışma, dinlenme ve ulaşım gibi kentsel sorunlara en uygun çözüm yollarını bulmaya yönelik olarak getirilen genel düzenleyici işlemlerdir.
İmar planlarının yapımındaki asıl amaç kamu yararıdır. Kamu yararının gerçekleştirilmesi dışında bir amacın ön plana çıktığı kamu hizmetlerinin hukuka uygun olduğundan bahsedilemez. Plan çalışmalarında, bir bölgede doğal hayatın korunması, düzenli ve estetik kentleşme, tarihi ve kültürel varlıkların korunması gibi çeşitli kamu yararı gerçekleştirilir. Bu amaca uygun yapılmayan imar planları idari yargı kararlarıyla iptal edilebilmektedir.
Plan Hiyerarşisi
Alt ölçekli planların üst ölçekli planlara uygunluğunun sağlanması zorunluluğuna plan hiyerarşisi denir. Planlar arasında bir hiyerarşinin bulunduğu 3194 Sayılı İmar Kanununun 6. maddesinde düzenlenmiştir. İmar Kanunun 6. maddesine göre; “Planlar, kapsadıkları alan ve amaçları açısından; “Bölge Planları” ve “İmar Planları”, imar planları ise, “Nazım İmar Planları” ve “Uygulama İmar Planları” olarak hazırlanır. Nazım imar planları, arazi parçalarının genel kullanım biçimlerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, yapı yoğunluğunu, yerleşme alanlarının gelişme yön ve ilkelerini, ulaşım problemlerininçözümünü genel hatlarıyla belirlerken, uygulama imar planları bu belirlemeleri daha özelde yapmaktadır.
Danıştay 6. Dairesinin 24.04.2003 tarih, E.2002/402, K.2003/2570 sayılı kararında “1/5000 ölçekli nazım imar plânına aykırı olan 1/1000 ölçekli plânda imar mevzuatına uyarlık bulunmamaktadır.” diyerek plan hiyerarşisine uygun olmayan imar planlarının iptali gerektiğine hükmetmiştir.
Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliğinin “İmar Planı Değişikliği” başlığını taşıyan 26.maddesine göre; İmar planı değişikliği; plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak nitelikte, kamu yararı amaçlı, teknik ve nesnel gerekçelere dayanılarak yapılır. Yürürlükteki imar planlarında öngörülen sosyal ve teknik altyapı standartlarını düşüren plan değişikliği yapılamaz. İmar planlarında bulunan sosyal ve teknik altyapı alanlarının kaldırılması, küçültülmesi veya yerinin değiştirilmesine dair plan değişiklikleri zorunluluk olmadıkça yapılmaz. Zorunlu hallerde böyle bir değişiklik yapılabilmesi için, imar planında yer alan yol hariç sosyal ve teknik altyapı alanlarının ve kamuya ait sosyal ve kültürel tesis alanlarının kaldırılabilmesi veya küçültülmesi ancak bu tesislerin hitap ettiği hizmet etki alanı içinde eşdeğer yeni bir alanın ayrılması suretiyle yapılabilir. Bu nedenle, teknik bir zorunluluk olmadıkça imar planında değişiklik yapılamaz.
Peki imar planlarına karşı nasıl dava açılabilir?
İmar planları belediye meclisince kabul edildikten sonra otuz gün süreyle herkesin görebileceği şekilde idarelerce tespit edilen ilan yerlerinde asılmak suretiyle ve belediyelerin internet sayfalarında eş zamanlı olarak ilan edilir. İlan süresi içerisinde yapılacak itirazların reddi üzerine imar planının iptali istemiyle idare mahkemesinde dava açılabilir. Söz konusu itiraz sürelerini geçirmiş olanlar için de dava açma yolları bulunmaktadır.
İmar planlarında; park alanı, yeşil alan, okul alanı, yol vb. kamu hizmetlerine ayrılan taşınmazların 5 yıl içerisinde kamulaştırılmaması veya imara uygun başka bir parsel verilmemesi halinde arsa maliklerinin tazminat hakkı doğmaktadır.
Bu konu ile ilgili olarak Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi, Hakan Arı/Türkiye davasında; “AİHM, söz konusu bu durumun başvuranın mülkiyet hakkından tam anlamıyla yararlanması önünde engel teşkil ettiğine ve arazinin satış şansı da dahil, sonucu itibarıyla taşınmazın değerini hatırı sayılır ölçüde azalttığına itibar etmektedir.” şeklinde karar vermiştir.
Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi tarafından ortaya konulan yorumlar ve bu yorumların bağlayıcılığı dikkate alındığında, taşınmazın imar planında kamuya ayrılması ve mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin 5 yılı aşması durumunda, ortaya çıkan zararın tazmin edilmesi gerekeceği açıktır.
Arsanız imar planında, park alanı, yeşil alan, okul alanı, yol vb. kamu hizmetlerine ayrıldıysa idare mahkemesinde açılacak dava ile tazminat elde etmeniz mümkündür.
İmar Uygulaması
İmar planlarının uygulanması, planlarla mülkiyet hakkı üzerinde oluşan olumsuz etkilerin etkisinin azaltılmasının sağlaması nedeniyle önemlidir. Parsele kamusal fonksiyon verilmesi nedeniyle (park alanı, yeşil alan, okul alanı, yol vb.) mülkiyet hakkı kısıtlanan kişilerin haklarının, parselasyon, kamulaştırma vb. işlemlerin yapılmasıyla teslim edilmesi mümkündür.
Parselasyon işlemi, imar planlarında yer alan hükümlerin araziyle uyumlu hale getirilmesi amacına yöneliktir. Parselasyon ile, imara elverişli parseller üretilmektedir. Yeni parseller belirlenirken, kişilere ait yapıların kendi parseli içerisinde bırakılması zorunludur.Üzerinde yapı bulunmasa bile parselasyon yapılırken mümkün olduğu kadar, maliklere aynı yerden parsel tahsis edilmelidir.
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi uygulaması, yani parselasyon işlemleri kamu yararı, şehircilik ilkeleri, planlama esaslarına aykırılık nedenleriyle mahkemeler tarafından iptal edilmektedir.
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca yapılacak parselasyon uygulamasına karşı, kişi ancak kendi parseli ile ilgili dava açabilir ve iptal de yalnızca dava açılan parselle sınırlı kalır. Uygulamanın tümünü iptal etmez. Bu nedenle her parsel malikinin kendi parseli için dava açması gerekmektedir. Başka parsel malikinin açtığı dava sizin parselinizdeki aykırılığı gidermez.
Yapı Ruhsatı
İmar Kanunu’nun 21. maddesine göre; istisnalar dışında bütün yapılar için belediyelerden ya da valiliklerden “yapı ruhsatiyesi” alınması zorunludur. Ruhsat alınıp, inşaat yapıldıktan sonra, ruhsatlı yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yine ruhsata tabidir. Ancak, bütün inşai uygulamaların ruhsata tabi olduğunu söylemek de mümkün değildir. Yasalar gereğince, mevcut ruhsatlı yapılar üzerinde esaslı değişiklik getirmeyen düzeltmeler izne bağlı değildir. Basit tamirat ve tadilat olarak ifade edilebilecek değişikliklerin ruhsat alınmadan yapılabilmesine imkân tanınmıştır.
Ancak, uygulamada bazı belediyelerin, ruhsat gerektirmeyen tadilatlar nedeniyle hukuka aykırı olarak yıkım ve para cezası kararı verme yoluna gittikleri görülmektedir. Bu kararlara karşı idare mahkemesinde açılan davalarda olumlu netice alınabilmektedir.
Yapı Kullanma İzin Belgesi
Ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılan yapıların imar mevzuatına uygun olarak tamamlanmasını tespit amacıyla yapılan kontroller sonrasında yapı kullanma izin belgesidüzenlenir.
Yapı kullanım belgesi/iskân belgesi verebilmek için ilgili belediyenin yapının ruhsata uygun olarak tamamlanmış olduğunu tespit etmesi gerekir. Tespit sonucunda, yapının ruhsat ve eklerine uygun tamamlandığı ve sağlık açısından kullanılmasında sakınca bulunmadığı görülürse yapı kullanma izni verilir.
Yıkım ve Para Cezası
Ruhsata ve eklerine aykırı yapı yapıldığı ya da ruhsatsız inşaata başlanıldığının tespitedilmesi ve yapı tatil tutanağının düzenlenmesi üzerine, yapının bir ay içerisinde ruhsata bağlanması veya ruhsata uygun hale getirilmesi mümkündür. Ruhsata bağlanma özellikle inşai faaliyetin imar mevzuatına ve imar planlarına uygun ancak, idareden ruhsat alınmadan gerçekleştirilmesi durumunda mümkündür. Ruhsat alınmış olmasına rağmen inşaatın ruhsat ve eklerine aykırı yapılması durumunda da yapıdaki aykırılığın giderilmesi mümkün olabilir. Tespit ve tatil tutanağı üzerine bir ay içerisinde ruhsata aykırılığın giderilmiş olması ya da ruhsata bağlanması durumunda, malikler mührün kaldırılmasını ilgili belediye veya valilikten isterler. İstem üzerine aykırılığın giderilmiş olduğu ya da inşaatın ruhsata bağlandığının tespitedilmesi durumunda mühür kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir.
Ruhsatsız ya da ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapı yapılması durumunda, uygulanacak yaptırım sadece bu yapıların idare tarafından yıkılması olmayıp kaçak yapının sorumlularına idari para cezası verilmesi yoluna da gidilir. Ruhsatsız ya da ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapanlara (malik ve müteahhide) idari para cezası verilir.
Her ne kadar, ruhsata aykırı yapıların yıkılacağı ve buna ilişkin para cezası verileceği düzenlenmiş ise de; belediyelerin yanlış uygulamaları nedeniyle yıkım ve para cezası kararları idare mahkemelerince iptal edilebilmektedir.